房地產項目定位策劃報告是商業地產項目運作的基礎，是項目招商和運營管理的準則。招商與經營管理應包括后期的整體思路，二者的關系是不可分割的，但又存在著戰略與戰術上的區別。精確的前期定位是項目成功的前提，但也并非必然結果，因為還有一個如何實施，如何運作的問題。所以，一個較為準確、合理的前期定位，還需要一個好的、專業的規劃設計隊伍，尤其是建筑設計隊伍，用建筑的語言將這一定位落實在圖紙上。

商務項目定位的參照因素

第一，了解品牌市場。

二、了解各年齡段的消費需求。

主要客戶為中產階層家庭，職業類型以中、高級白領和泛公務員為主。

三是了解各時段消費需求。

按時間分配，使資源得到最大合理利用。

消費者群體定位：25-50歲的人群具有較高的文化層次和收入水平。

按日時間節點對消費市場進行細分：

企業定位案例分析；

萬事萬物都有規律。

在進行案例分析之前，要考慮以下幾點：

在你印象中，百貨公司的每一層樓都有什么功能？怎么了

你認為購物中心最好的店鋪應該具備什么條件？

購物中心的餐飲和娛樂為什么都在樓上、樓下以零售類為主？

二知己，百戰不殆。

要看項目是否成功，你必須先了解：

購物中心的主要出入口、主要線路；

購物中心的建筑亮點，是否有天梯，是否有直道；

購物中心的活動死角；

購物中心的展示；

三個個案分析

離別北京西單大悅城。

B2前衛X-Life

面積小的高檔樓層商鋪居多；

哪些東西會吸引你到地下二層去買？

B1耀眼的格拉莫魯斯。

這就是最合理的動線-回字形。

F1優雅的Elegant

怎樣知道商場最優的鋪位價值：主入口—展廳；中庭的邊緣—租金；邊緣的邊緣—帶動線；

主營商店解決形象問題：ZARAH&M的設立代表了它對國際青年城的定位；

專題區解決人流量問題：時尚品牌聚集區和MUJI的設置解決了東西兩個入口入口人流量較小的問題。

f2性感少女團

剖析這層樓的特點，價值。

找出一般樓層的特點。

F3潮流Trendy

四次撞擊Crash。

第四層，最尷尬的一層。

有特色的品牌具有新的生命力。

F5運動Sporty

移動和數字的結合

適用于男孩的樓層

快樂Happy！

解決高樓大廈到達的問題——“飛天梯”創造了雙首層概念。

如何打造品牌符合年輕人約會的需要？

第七天約會數據。

F8童真，奇德利克。

主要商店的設置會影響整個樓層。

F9興奮地說。

F10-11夢想Dreaming

●北京朝陽大悅城。

一F欣賞。

在沒有大面積的店鋪作為主要店鋪的時候，如何以重點品牌打造樓層特色。

二到三F風格。

第一層未必是底層。

認識到快速銷售品牌。

將餐飲設置為窗口位置的重要性。

四F舒適。

中立休閑品牌意識

五F愿望

小面積的客戶需要通過主題區解決問題。

六F活力

第七，笑。

了解各種飲食類型的搭配——書店、家居、SPA。

八F親密。

新9F。

十F關懷

第11F共享。

商務項目定位的基本思路

第一，主題定位/文化定位；

二是企業定位/業態定位；

三是市場定位；

四是客戶定位；

五是功能定位；

六、各樓層的具體位置；

第七，品牌定位。

有幾種類型的行業項目定位。

第一購物中心，百貨公司，百貨。

百貨商店：經營者直接參與交易行為，以現金流為財務特征體現。

代表作：百盛，海洋，金鷹等等。

商場：聚集了許多獨立的專業商店，經營者并不直接參與交易行為，他們只是試圖建立一個具有更多交易價值的交易平臺，其財務特征是以房屋租金收入作為物業溢價的衡量標準。

代表隊：港口，太古城，大悅城。

以南京德基廣場為例，在經營初期，為了整體形象和市場占有率的需要，經營者直接參與部分商鋪的經營管理。在市場調試了幾年之后，現在開始向購物中心轉變。

二是社會性商業，即“場域性商業”。

社區商業：滿足居民生活配套不超過3公里的社區。其主要特征是飲食和零售的比例平均，面對的基本都是家庭消費。便捷的購物交通，一站式服務的特點顯而易見。

代表作：大華虎城商貿城，一期古北黃金城。

商場式商業：以某一大型商場為主要店鋪，配套與商場零售不沖突的商場。

代理人：宜家無錫

它們之間最大的不同之處在于，商場式商業可以開在社區商業所在的地方，但社區商業不一定開在商場式商業所在的地方。商場型商業本身就能聚集人氣，社區型商業就是消費人氣。

三是旅游地產vs景區商業。

其開發意義在于通過旅游景點的設置帶動周邊房地產和土地價格的增值。其開發重點和前景將是房地產投資。

旅游景點商業的意義在于滿足來景區游客的配套消費。其發展重點還是旅游開發。